Es posible que tengas una vivienda heredada de tus padres o abuelos en una finca rural y estás pensando en venderla o alquilarla. Para poder hacer, la casa debe estar legalizada, por lo que debes conocer si se ubica en un terreno urbanizable o considerado rústico.

En España, se estima que un 4% de las viviendas construidas no están legalizadas, muchas de estas por ubicarse en suelos clasificados como rústicos. La legalización es estos inmuebles no suele ser sencilla, aunque en la mayoría de las Comunidades Autónomas hay excepciones, que buscan regularizar estas construcciones.

Lo primero que debes hacer es contar con el apoyo de un arquitecto, el cual te ayudará a definir las características del inmueble y del suelo donde se encuentra. Posteriormente, podrás comenzar a gestionar la legalización de la vivienda en un terreno rústico.

¿Cómo legalizar una construcción en finca rústica?

En España hay una categorización de los suelos asociada a la posibilidad de urbanizar, la cual se basa en las características y ubicación de los terrenos. Dentro de esta, se encuentra el llamado suelo no urbanizable o rústico, en el que no se permiten urbanizar.

Si el suelo rústico es protegido, ya sea por su valor natural, cultural u otros, estará terminante prohibida la construcción. En estos casos, la legalización será mucho más complicada, siendo posible únicamente si hay una normativa especial que lo permita.

Pagar el IBI o contar con la inscripción del Registro de Propiedad, no es garantía de que puedas legalizar una vivienda en terreno rústico.

Debes tomar en cuenta que cada Comunidad Autónoma tiene su reglamentación particular para gestionar la legalización de una finca rústica. Por tanto, debes consultar en las dependencias encargadas de urbanismo en el Ayuntamiento de tu localidad.

De manera general, hay algunos pasos que se deben seguir al momento de lograr la legalización de la construcción:

  • Es muy conveniente iniciar con la contratación de un arquitecto, a fin de que sirva de asesor en el proceso y pueda presentar la documentación necesaria.
  • Dirigirte al Ayuntamiento correspondiente y solicitar toda la documentación requerida para iniciar la legalización. En muchos casos, esto incluye el levantamiento de planos de la vivienda, así como la presentación de un proyecto técnico.
  • Recopila todos los documentos asociados a la vivienda, como la escritura firmada ante Notario o la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si cuentas con la licencia de Primera Ocupación del inmueble, el proceso será mucho más sencillo.
  • Con todos los recaudos, haz la solicitud formal de la licencia de ocupación y espera el trámite correspondiente, incluyendo la evaluación de los técnicos del Ayuntamiento.

Si quieres conocer un poco más sobre la documentación que necesitas para iniciar las gestiones de legalización de tu vivienda, consulta ARKespai. Sus expertos te brindarán consejos acertados y podrán asesorarte durante el proceso, incluyendo la elaboración de planos y proyecto técnico.

Las Comunidades Autónomas en su mayoría han establecido regulaciones con respecto a legalizar inmuebles en terreno rústico. En general, permiten únicamente viviendas, mientras que construcciones para otras actividades tienen procesos más restringidos:

  • En la Comunidad Valenciana, se permite gestionar la legalización de viviendas residenciales, las cuales se hayan construido antes del 20 de agosto de 2014. Las mismas deben contar con la licencia de minimización del impacto ambiental y no ser objeto de sentencia judicial firme.
  • Para la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, es posible legalizar inmuebles de uso residencial en suelos rústicos protegidos construidas antes de 1991. Igual, las viviendas en suelos rústicos con una antigüedad mayor a los 8 años.
  • En Andalucía, se puede gestionar el AFO (certificado de Asimilación Fuera de Ordenación), para viviendas con antigüedad mayor a 6 años en suelos rústicos. No aplica para aquellos inmuebles con expedientes administrativos abiertos o sentencias firmes y para los ubicados en zonas inundables o áreas de protección especial.

¿Es lo mismo regularizar o legalizar una vivienda?

En esto, hay algunas diferencias entre los expertos para referirse a ambos términos, ya que en algunos casos se consideran sinónimo. Por otra parte, algunos consideran que una vivienda se legaliza cuando tiene menos de 10 años de construcción, mientras que se regulariza o legaliza por antigüedad al tener más de 10 años de construida.

En Andalucía, por ejemplo, indican que se regularizan las viviendas que se encuentran en suelos rústicos, debido a que se tolera su presencia, pero no se permiten obras de ampliación. Por su parte, cuando se legaliza un inmueble, el mismo es incorporado a la planificación de urbanismo con todos los derechos del caso.

Posibles problemas en legalizar casas en terreno rústico

Cuando tienes una vivienda en situación irregular, puedes tener diversos problemas, que van desde imposibilidad de vender o alquilar hasta sanciones penales. Por tanto, es muy importante que abordes la legalización lo más pronto posible.

No obstante, pueden surgir algunos inconvenientes al iniciar todo el proceso de regularización del inmueble:

  • Lo primero es conocer si tu vivienda se encuentra ubicada en un área donde se permite la legalización o regularización. En caso contrario, lo más probable es que puedas ser objeto de sanciones, que lleven a la demolición de la misma.
  • Hay algunas comunidades autónomas que establecen un tamaño máximo de la vivienda, así como distancia con otras edificaciones. Si tu inmueble no las cumple, será complicado que puedas obtener la licencia de primera ocupación.
  • En algunas legislaciones autonómicas, tendrás la obligación de asumir los gastos de servicios y salubridad de la vivienda.
  • Puede que para lograr la legalización, tengas que realizar una reforma para acondicionar la vivienda a las condiciones exigidas por el Ayuntamiento.

A pesar de todos estos problemas que se pueden presentar, es muy conveniente abordar la legalización de tu casa en suelo rústico. Esto tiene innumerables ventajas, entre las que destacan:

  • Podrás vender o alquilar tu propiedad sin inconvenientes, ya que cumplirá con las normativas exigidas para estos trámites.
  • No podrás ser objeto de sanciones legales asociadas a la construcción en suelo rústico, que van desde la demolición hasta pagar varios años en prisión.
  • Serán mucho más sencillos todos los trámites requeridos para dar de alta distintos servicios, como agua, gas o electricidad.
  • El valor de tu vivienda se revaloriza hasta en un 50% en comparación con una construcción que es ilegal.
  • En caso de ocurrir algún proceso de expropiación en la zona, tendrás derecho al pago de una indemnización por el valor real de la vivienda.